Ecco quando gli utili della vendita immobiliare sono imponibili o esenti dall’imposta federale diretta

di Samuele Vorpe *

La legislazione tributaria svizzera si contraddistingue dagli altri Stati per l’esenzione degli utili in capitale conseguiti con la vendita della sostanza da parte del contribuente. Questa esenzione vale sia per l’imposta federale diretta sia per quella cantonale e comunale per quanto riguarda gli utili della sostanza mobiliare privata. Per contro, con riferimento agli utili della sostanza immobiliare privata, solo a livello di imposta federale diretta è prevista l’esenzione. I Cantoni, a loro volta, sono tenuti ad assoggettare gli utili conseguiti attraverso un’imposta speciale (o reale). In Ticino si tratta della Tassazione sugli utili immobiliari (abbreviata TUI).

Nonostante la legislazione tributaria preveda un’esenzione di questi utili, la costante giurisprudenza del Tribunale federale ha stabilito che, al ricorrere di determinati indizi, l’autorità fiscale è tenuta a riqualificare l’utile conseguito da esente ad imponibile. Secondo il Tribunale federale, infatti, la distinzione tra un utile in capitale privato (esente da imposta sul reddito) ed un utile aziendale derivante dall’esercizio di un’attività lucrativa indipendente (imponibile quale reddito) dipende dalle circostanze del caso concreto. Il concetto di attività lucrativa indipendente va interpretato in modo ampio, di modo che vengono considerati quali utili in capitale privati esenti dall’imposta sul reddito unicamente quelli ottenuti dal contribuente in modo fortuito o nel contesto della semplice amministrazione della propria sostanza privata.

Per contro, se l’attività del contribuente va al di là di questo quadro relativamente ristretto ed è orientata nel suo insieme verso il conseguimento di un reddito, si ritiene che il contribuente eserciti un’attività lucrativa indipendente i cui utili in capitale sono imponibili. Una simile qualificazione può essere giustificata, a seconda dei casi, anche in assenza di un’attività riconoscibile da parte di terzi e/o organizzata sul modello di un’impresa commerciale, pure se tale attività viene esercitata solo in modo accessorio o temporaneo, o addirittura puntuale.

È soprattutto in relazione alle transazioni effettuate su beni immobili o su titoli che la giurisprudenza ha sviluppato dei criteri per tracciare una linea di demarcazione tra utili in capitale esenti (quelli privati) ed utili in capitale imponibili (quelli commerciali). In particolare, sono stati considerati quali indizi di un’attività lucrativa indipendente che va oltre la semplice amministrazione di beni privati i seguenti elementi:
- il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
- l’elevata frequenza delle transazioni,
- il breve periodo di possesso dei beni prima della loro rivendita,
 - la stretta relazione tra la presunta attività lucrativa indipendente (accessoria) e la formazione e/o professione (principale) del contribuente,
 - l’utilizzo di conoscenze specialistiche, l’impegno di ingenti mezzi di terzi per finanziare le operazioni, il reinvestimento degli utili realizzati o la costituzione di una società di persone.

Tra gli indicatori che permettono, in generale, di distinguere tra attività lucrativa indipendente e gestione privata della sostanza, si possono citare l’uso effettivo del bene ed il motivo della sua cessione. Ognuno di questi indicatori può portare, insieme agli altri o anche – eccezionalmente – isolatamente se sono particolarmente intensi, al riconoscimento di un’attività lucrativa indipendente. Inoltre, l’assenza di elementi tipici di tale attività in un determinato caso può essere relativizzata da altre indicazioni di particolare intensità. Sono comunque decisive le circostanze del caso concreto, così come si presentano al momento della vendita. In caso di imposizione, il contribuente viene quindi qualificato come un “commerciante professionale di immobili”. Essendo l’utile conseguito parificato ad un reddito da attività lucrativa indipendente, oltre al pagamento delle imposte dirette, entrano in considerazione anche i contributi AVS che, di fatto, aumentano l’onere fiscale in capo al venditore.

È quindi importante, prima di procedere con una vendita dell’immobile, interpellare l’autorità fiscale cantonale attraverso un ruling, al fine di evitare in seguito spiacevoli sorprese ai fini dell’imposta federale diretta.

* Professore di diritto tributario - Responsabile del Centro competenze tributarie della SUPSI of counsel COLLEGAL Studio legale e notarile Attorneys at law, Lugano